Bienes flexibles: el futuro del mercado de oficinas en América Latina

Entre los propietarios y administradores de edificios de oficinas fue alrededor de un mes después del estallido de la pandemia que se empezaron a percibir los primeros efectos de la crisis generada por la expansión del COVID-19. Y es que con buena parte de las oficinas vacías por las restricciones impuestas por las cuarentenas en la mayoría de los países de la región, las llamadas de los arrendatarios para cambiar las condiciones de sus contratos se multiplicaron.

JLL, empresa líder en servicios inmobiliarios de alcance mundial, presentó su informe “Mercado de oficinas de América Latina”, en el cual da cuenta cómo este segmento de los bienes raíces crece y se transforma gracias a diferentes factores. La demanda de CRE (Corporate Real Estate) es cada vez más sofisticada y tecnológica, por lo que exige soluciones innovadoras, en las que el concepto tradicional de los inmuebles para empresas ya no tiene cabida.

La investigación fue desarrollada a lo largo del período 2015-2020. Fueron estudiados 9 países latinoamericanos de mayor crecimiento, estabilidad y empuje de la región: México, Colombia, Perú, Brasil, Bolivia, Paraguay, Argentina, Uruguay, Chile.

Específicamente, se analizaron 18 ciudades: Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Bogotá, Cali, Bucaramanga, Medellín, Colombia Caribe (Cartagena, Barranquilla, Santa Marta), Lima, Río de Janeiro, Sao Paulo, Santa Cruz de la Cierra, Asunción, Buenos Aires, Montevideo y Santiago. Todas ellas capitales o urbes pujantes en donde se concentra la oferta de CRE clase A o AB del país en cuestión.

Para el segundo trimestre de 2019, las ciudades estudiadas totalizan 24.500.000 metros cuadrados en áreas de oficina. Un inventario que para 2021, se estima que crecerá 18%, es decir, 4.500.000 millones de metros cuadrados más de nueva oferta.

Características del mercado de oficinas de América Latina

“En toda la región se evidencian un mayor nivel de modernización y sofisticación, con naciones como Brasil, México y Chile a punto de cosechar los frutos de sus cada vez más consolidados y desarrollados mercados. En el otro extremo, Uruguay, Bolivia, Perú y Paraguay presentan ambientes innovadores y prometedores, que están marcando nuevos horizontes de inversión al tiempo que trabajan para adoptar las mejores prácticas de la industria, para asegurar el desarrollo de estas ciudades como mercados reconocidos y sustentables. A pesar de enfrentarse a desafíos en lo que hace a su contexto económico, otros países como Argentina y Colombia exhiben oportunidades atractivas con potencial de crecimiento en el largo plazo”.

Esta explicación pertenece a Shannon Robertson, Regional Managing Director de JLL, y abre el contenido del estudio “Mercado de oficinas de América Latina”. Los países estudiados, con la excepción de Bolivia, tienen un nivel “Alto” o “Muy alto” en el Índice de Desarrollo Humano, con Chile a la cabeza.

Asimismo, la región presenta un marcado interés por espacios de trabajo flexible. Los espacios flexibles se conciben en cuatro modelos. El primero: 76% del stock global de oficinas flexibles se trata de un operador externo que alquila espacio de un propietario. En el segundo modelo, el operador externo gestiona y opera el espacio en nombre del propietario.

A medida que evolucionó la industria de los espacios flexibles, aparecieron nuevos modelos. En el tercer modelo, el propietario y el operador colaboran en la gestión del espacio, comparten tanto el riesgo como las ganancias. El cuarto modelo es la ejecución directa: el propietario también es dueño directo de la operación del flex space.

Esta dinámica del mercado de oficinas de América Latino, llevó a JLL a hacer un cambio, en el que dejan de ser una empresa meramente inmobiliaria, para convertirse en una solución enfocada en la tecnología y en el análisis de todos los aspectos que impactan los bienes raíces corporativos.

Mercado de oficinas de América Latina en números

• 55% del inventario de oficinas se ubica en tres ciudades: Ciudad de México (27%), Sao Paulo (15%) y Santiago (13%).
• Las ciudades con menos inventario de oficina son: Bucaramanga, con apenas 127.000 metros cuadrados, que equivalen a 0,5 % del espacio de oficinas; y Santa Cruz de la Sierra, con un mercado corporativo ligeramente más grande, que alcanza los 139.000 metros cuadrados, es decir, un 0,6% del total.
• 3,6% del stock total de oficinas Clase A y Clase AB es ofrecido por proveedores de espacios flexibles.
• 32% de los nuevos espacios se ubicarán en Ciudad de México. Uno de cada dos metros cuadrados que se sumen al stock, se ubicarán en Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara.
• El mercado con mayor crecimiento entre 2019 y 2021 será Guadalajara. Se estima que su inventario se incremente en 70%.
• La tasa de vacancia promedio de la región fue de 15,8%. Río de Janeiro registró los niveles más altos: 44,4% de sus espacios están vacantes. Por el contrario, Santiago tiene la tasa de vacancia más baja: 4,6%.
• Santiago y Asunción presentan la mejor relación entre stock y población (un metro cuadrado de espacio de oficinas por 2,2 habitantes). La peor relación corresponde a Santa Cruz de la Sierra (23,9 habitantes por metro cuadrado de espacio de oficinas).
• Excluyendo a Asunción, Montevideo y Santa Cruz de la Sierra, el valor promedio de absorción registrado fue de 40.500 metros cuadrados. El monto más elevado correspondió a Guadalajara, con 96.800 metros cuadrados, le sigue Ciudad de México y Medellín, con 90.000 metros cuadrados en ambos casos. Buenos Aires presentó el valor más bajo: -10.300 metros cuadrados
• Guadalajara ostenta la mejor relación entre absorción y stock. Este mercado absorbió espacios por el equivalente a 23,5% de su inventario, muy por encima del promedio regional (4,8%). Bucaramanga también revela una tasa de absorción resaltante: 11,5%. Buenos Aires presenta la peor relación entre metros cuadrados absorbidos por año y stock: apenas 1,8%.
• Buenos Aires tiene los precios de alquiler más altos en oficinas clase A: un valor promedio de USD 30,6 por metro cuadrado por mes. Asunción, por su parte, registra los números más bajos: USD 15,7 por metro cuadrado por mes.
• Los precios de venta de oficinas clase A más altos pertenecen a Buenos Aires, que registra entre USD 3.000 y 6.000 por metro cuadrado. Le siguen Bogotá y Montevideo, en ambos casos con precios entre USD 2.500 y USD 5.000 por metro cuadrado. En contraste, Bucaramanga registra los precios más bajos.

El informe de este año cierra con el índice de transparencia que presentan los países de la región para el crecimiento de las empresas de CRE. Brasil y México están en los mejores lugares, son los que están más cerca de ser considerados “transparentes”. Chile avanza gracias al impulso gubernamental a la digitalización y una mejora en la información al nivel de fondos de inversión. Igualmente, en Perú y Colombia crece la transparencia gracias de mejoras regulatorias y el aumento en la información provista por las autoridades estatales.